房产销售部特殊业务审批权限及流程
1、 临定1) 定义:指客户由于认购时所带定金不足或暂时未能最后下定决心购买,所以交纳不足额定金,约定在一定时间内临定单位不出售给他人,该客户有权优先购买。如该客户在期限内决定购买,则补足定金,并办理相关认购手续;如该客户逾期未作出决定或决定不购买,则所交部分定金由发展商没收,该单位可另行出售。由于临订结果的不确定性,所以应注意控制。2) 适用规定:A、批准人应尽可能缩短临定的期限(原则上不得超过3日),逼迫客户尽早补定成交。B、根据临定金的多少确定临定期限的长短。原则上每日的临定金不得少于足额定金的10%。3) 审批人及审批权限:A.对符合上述条件的临定由项目经理负责审核批准。B.对超出上述范围的临定决定由项目经理酌情批准。C.如销售经理因故不在现场,由项目经理负责。对符合上述条件的临定可直接代为批准;对超出范围的临定申请在电话请示项目经理后代为签署批准。D.所有临定批准文件应由项目销售部助理集中存档,销售部将视情况进行核查。4) 操作流程符合条件的 超出条件的
2、 预留:预留指客户不支付任何定金而与发展商约定在一定期限内不将某单位出售给其他客户,由该客户决定是否优先购买。除非经销售部总监以上领导批准外,原则上不予预留。
3、 保留:保留指公司由于特定原因(主要是销控需要,如假销控)将推出货量中的部分未售单位不予出售或停止出售。保留需由销售部总监以上批准,由项目销售部负责执行。如是假销控须严格保密。
4、 退房:除重要关系单位、关系人或有其它特殊原因(主要指我方确有过错,如证照不齐等)外,其它情况一律不得办理退房。客户要求退房,经办售楼员应了解情况,作好说服工作。如确有上述情况,客户执意退房,可口头上报项目销售经理。由项目销售经理进一步了解和核实情况,对符合条件且无法说服的可决定上报,填写销售部业务审批单,注明原由,逐级上报主管销售的副总批准后,凭批单由销售部、财务部办理取消交易及退款手续。(代理项目的发展商有不同的规定和审批要求的,可依此原则协商一致后执行)售楼员说服无效符合条件的
5、 换房:根据公司规定,客户在签定认购书或保留书后原则上不允许换房,除非属于下列情况:1) 将小面积单位换大面积单位2) 将总价低的单位换成总价高的单位3) 将旺销单位换成非旺销单位4) 客户为重要关系单位或关系人__ 如属以上情况,售楼员可上报项目销售经理,经项目销售经理批准后,方能办理。__ 对不符合上述条件的,原则上不予办理,如确有特殊情况,由项目经理酌情考虑是否批准。__ 如销售经理因故不在现场,由项目经理负责。对符合上述条件的可直接代为批准;对超出范围的应在电话请示项目经理后代为签署批准。__ 所有批准文件应由项目销售部助理集中存档,销售部将 视情况进行核查。(代理项目的发展商有不同的规定和审批要求的,可依此原则协商一致后执行)__ 原则上不予换房,视特殊情况而定
6、 更名:这里的更名指转让性质的业主变更。只要在正式签署《商品房买卖合同》之前,原则上都允许更改。是否要收取一定的更名手续费用由项目销售经理提出意见交发展商确定。如属直系亲属之间的更名、重要关系户更名或有其它特殊情况需要减免手续费的,由项目经理酌情批准交财务执行。客户在签署《商品房买卖合同》之后要求更名的,原则上不予办理,客户可自行委托律师办理。(代理项目的发展商有不同的规定和审批要求的,可依照执行)
7、 增减名指业主在签署《商品房买卖合同》之前,对认购书中的业主人数或名称作出部分变更,包括增加业主、联名购买人减少业主、联名购买人变更其中部分业主等几种情况。客户要求增减名可直接由售楼员填写销售变更审批单,交项目经理审核后直接办理。客户在签署《商品房买卖合同》之后要求增减名的,原则上不予办理,客户可自行委托律师办理。(代理项目的发展商有不同的规定和审批要求的,可依照执行)
8、 变更付款方式业主在签署商品房买卖合同和银行按揭合同之前,可以要求变更签署认购书时所选定的付款方式,但一定要在发展商确定的各种付款方式的范围中进行选择。不需额外审批,直接由操作人员根据客户要求,重新打印认购书/保留书交客户签名确认即可。如变更要求超出付款方式规定的,由项目销售经理结合公司规定及项目销售情况酌情确定是否批准。(代理项目的发展商有不同的规定和审批要求的,可依照执行)流程
9、 额外折扣或优惠:分权限控制折扣比例1) 必须确定客户确有购买意向,只待折扣确定便可成交,如尚存在其它成交障碍,不得进行折扣申请。2) 对符合下列条件的,且客户确以折扣作为成交条件的,可逐级报请有权上级批准给予相应折扣成交。A.多单认购B.公司或公司高层的特殊关系客户C.认购部分销售难度较大的单位对不符合相应条件的折扣申请,经办人不得上报3) 对符合折扣条件的客户,经办售楼员应先逐级口头向有权上级进行请示,在获得有权上级初步认可后,填写《销售部业务审批单》,逐级报请有权上级批准后方能执行。4) 在折扣未被批准之前,经办售楼员应尽量引导客户先交足定金,并按正常付款方式的折扣签定认购书,待折扣批准后再按新的折扣重新签定认购书。5) 项目的具体折扣幅度和权限由各项目销售经理根据实际情况制定建议性方案,逐级上报公司批准后执行。
10、 补充规定1) 售楼员不得采取隐瞒或歪曲事实或公司相关规定,引导客户作出违背客户利益或违背公司利益的决定。2) 售楼员在未经有权上级批准前不得私自向客户作出许诺,否则部门将严肃处理。3) 销售经理应严把审核关,要对业务的真实性和合规性负责,如由于自身的失职或违规行为导致业务中出现违规现象的,要追究销售经理相应责任。4) 销售经理必须对上述特殊业务的办理过程进行监控,确保中间不存在违规违纪行为。